La financiación y la inversión inmobiliaria : repercusiones en el urbanismo y la arquitectura

El presente trabajo de tesis doctoral tiene por finalidad demostrar que las decisiones de financiación y de inversión inmobiliaria en España influyen de manera determinante en la configuración del proceso urbanístico y arquitectónico. Este planteamiento inicial obliga a formular las siguientes cuestiones: - En una primera fase, la situación en España del sector inmobiliario y su relación con el sector financiero en el contexto de la actual crisis financiera, iniciada en el año 2008. - Los métodos de análisis y selección de inversiones y su aplicación a los proyectos de inversión en función de la naturaleza de los activos inmobiliarios. - La valoración inmobiliaria para determinadas entidades financieras. - Características de la gestión financiera empresarial y de las empresas inmobiliarias. - El origen de fondos para financiar el proceso urbanístico y arquitectónico mediante las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y el mercado inmobiliario. - La regulación actual en España, a nivel estatal, del suelo como materia prima del sector inmobiliario. - La edificación residencial y el mercado inmobiliario en el actual contexto económico. - La posibilidad de crear en España un mercado de derivados basado en activos inmobiliarios. - Cómo repercute la actividad económica, a través de la inversión y la financiación, en los activos inmobiliarios, en el urbanismo y la arquitectura. Las cuestiones precedentes se resuelven de forma sistemática y metodológica en esta tesis doctoral estructurada en tres grandes bloques (inversión, financiación y repercusiones en el urbanismo y la arquitectura), obteniendo una serie de respuestas reflejadas en el desarrollo del presente trabajo que se sintetizan en las siguientes líneas: - La actual crisis financiera iniciada en el año 2008 ha provocado en España el colapso del sector inmobiliario y una nueva concepción en la naturaleza de los activos inmobiliarios. El sector inmobiliario trae causa del sector financiero, en especial del crédito bancario. - Dependencia y vinculación del sector inmobiliario español de la política monetaria europea: la incorporación de España a la moneda única transforma por completo el sector inmobiliario español. - Los métodos de análisis y selección de inversiones se conforman como instrumentos relevantes que nos permiten jerarquizar nuestros proyectos. No obstante, presentan una serie de limitaciones y dificultades de aplicación práctica, por lo que no deben considerarse como herramientas que nos aporten una única solución irrefutable. - La valoración de activos inmobiliarios se constituye en un pilar básico que fundamenta la correcta aplicación de los fondos. - La inversión en activos inmobiliarios puede realizarse de forma directa o indirecta. En este último supuesto, con una influencia relevante de las innovaciones financieras surgidas en los últimos años. - Las instituciones de inversión colectiva y el mercado hipotecario constituyen instituciones fundamentales capaces de captar importantes cantidades de fondos que impulsan y financian el proceso urbanístico y arquitectónico. - El complejo y cambiante sistema jurídico español en materia de suelo, dificulta la implementación de los procesos urbanísticos y arquitectónicos. - Tras la crisis financiera de 2008, los activos inmobiliarios tienen un comportamiento similar a otros activos en cuanto a subidas y bajadas de precios. En el actual sistema económico, la especulación forma parte inherente a la naturaleza de los activos inmobiliarios. - Desde una perspectiva teórica, existe la posibilidad de crear un mercado de derivados que tenga como subyacente activos de naturaleza inmobiliaria. - Sin actividad económica, el proceso urbanístico y arquitectónico carecerá finalmente de sentido y tenderá a desaparecer. No obstante, son las innovaciones tecnológicas, a nivel de producto y proceso, las principales causantes del impulso de la actividad económica. - A pesar de lo expresado en los documentos urbanísticos internacionales, la transformación del urbanismo y la arquitectura dependen principalmente de la actividad económica y la tecnología. En un segundo nivel, la inversión y la financiación condicionan y definen el urbanismo y la arquitectura, incluso a nivel de proyecto si se pretende su materialización. En base al desarrollo previo, el objetivo fundamental de esta tesis doctoral ha sido demostrar que las decisiones de financiación y de inversión tienen una importancia capital y determinan la configuración de los activos inmobiliario, del urbanismo y la arquitectura, por lo que deben ser tenidas en cuenta no sólo en su materialización sino incluso en la propia concepción del proceso creativo. ABSTRACT The present dissertation aims to show that real estate financing and investment decisions in Spain play a predominant role in structuring urban development and architectural solutions. The issues addressed to support that contention include: - As a preliminary study, the situation of the real estate industry in Spain and its relationship to the financial sector in the context of the 2008 financial crisis. - The methods used to analyse and select investments and their application to investment projects, by type of real estate asset. - Appraisal of certain financial institutions’ real estate asset holdings. - Characteristics of financial institution and real estate company corporate management. - Sourcing funds for financing urban development and architecture through real estate investment trusts and the real estate market. - Present nation-wide regulations on landed property in Spain as a raw material for the real estate industry. - Residential building construction and the real estate market in the present economic context. - The possibility of creating a real estate asset-based derivatives market in Spain - The impact of economic activity, through investment and financing, on real estate assets, urban development and architecture. The aforementioned issues are addressed systematically and methodically in this dissertation, which is divided into three major units: investment, financing, and impact on urban development and architecture. The conclusions drawn are summarised below. - The financial crisis that began in 2008 has induced the collapse of the Spanish real estate industry and spawned a new perception of the nature of real estate assets. The real estate industry is dependent upon the financial sector, in particular on bank loans. - The Spanish real estate industry also depends on and is related to European monetary policy: Spain’s adherence to the single currency ushered in a thorough overhaul of its real estate industry. - Investment analysis and selection methods constitute highly suitable tools for project evaluation and ranking. Nonetheless, inasmuch as their practical implementation is subject to a series of limitations and difficulties, they should not be thought able to deliver a single irrefutable solution. - Real estate asset appraisal is a mainstay to the rightful application of funds. - Real estate asset investments can be made directly or indirectly. The latter approach is heavily influenced by the financial innovations forthcoming in recent years. - Investment trusts and the mortgage market are key institutions able to raise substantial funding, thereby driving and financing urban development and architecture. - Spain’s complex and changing legal provisions on land management are an obstacle to urban development and architecture. - Since the 2008 crisis, real estate assets have behaved much like other assets in terms of rising and falling prices. In the present economic context, speculation is indivisible from real estate assets. - Theoretically speaking, a derivatives market with real estate holdings as the underlying assets lies within the realm of possibility. - In the absence of economic activity, urban development and architecture are senseless pursuits and tend to disappear. Technological innovation in products and processes are the main drivers of economic activity. - Despite the opinion expressed in international papers on the subject, the transformation of urban development and architecture depend primarily on economic activity and technology. In a second dimension, investment and financing condition and define urban development and architecture, even at the design level for projects aspiring to actual construction. Pursuant to the foregoing, the primary aim of this dissertation is to show that financial and investment decisions are of cardinal importance and determine the structure of real estate assets, urban development and architecture. They must consequently be borne in mind not only in connection with implementation, but also with conceptual design and the creative process itself. I

Sistema autónomo para carga de baterías mediante una instalación fotovoltaica con aplicación directa al vehículo eléctrico y usos

La situación energética actual es insostenible y como consecuencia se plantea un escenario próximo orientado a conseguir un futuro energético sostenible que permita el desarrollo económico y el bienestar social. La situación ambiental actual está afectada directamente por la combustión de combustibles fósiles que en 2013 constituyeron el 81% de la energía primaria utilizada por el ser humano y son la principal fuente antropogénica de gases de efecto invernadero. Los informes del IPCC1, ponen de manifiesto que el cambio climático se ha consolidado durante los últimos años y en la conferencia de la ONU sobre cambio climático de París que se celebrará a finales de 2015, se pretende que los gobiernos suscriban un acuerdo universal para limitar las emisiones de gases de efecto invernadero y evitar que el incremento de la temperatura media global supere los 2°C. Por otra parte, en el interior de las ciudades es especialmente preocupante, por su efecto directo sobre la salud humana, el impacto ambiental producido por las emisiones de NOx que generan el transporte de personas y mercancías. El sector del transporte fue responsable en 2012 del 27,9% del consumo final de energía. Una vez expuesto el escenario energético y ambiental actual, en esta tesis, se analiza la eficiencia de un sistema autónomo fotovoltaico para la carga de baterías de vehículos eléctricos y el uso del mismo con otras cargas, con el objetivo de aprovechar al máximo la energía eléctrica generada y contribuir a la utilización de energía limpia que no produzca impacto ambiental. Como primer paso para el desarrollo de la tesis se hizo un estudio de trabajos previos comenzando por las primeras aplicaciones de la energía fotovoltaica en los vehículos solares para después pasar a trabajos más recientes enfocados al suministro de energía a los vehículos eléctricos. También se hizo este estudio sobre las metodologías de simulación en los sistemas fotovoltaicos y en el modelado de distintos componentes. Posteriormente se eligieron, dentro de la amplia oferta existente en el mercado, los componentes con características técnicas más adecuadas para este tipo de instalaciones y para las necesidades que se pretenden cubrir. A partir de los parámetros técnicos de los componentes elegidos para configurar la instalación autónoma y utilizando modelos contrastados de distintos componentes, se ha desarrollado un modelo de simulación en ordenador del sistema completo con el que se han hecho simulaciones con distintos modos de demanda de energía eléctrica, según los modos de carga disponibles en el vehículo eléctrico para corriente alterna monofásica de 230 V. También se han simulado distintos tamaños del generador fotovoltaico y del sistema de acumulación de energía eléctrica para poder determinar la influencia de estos parámetros en los balances energéticos del sistema. Utilizando recursos propios el doctorando ha realizado la instalación real de un sistema fotovoltaico que incluye sistema de acumulación e inversor en un edificio de su propiedad. Para la realización de la tesis, La Fundación de Fomento e Innovación Industrial (F2I2) ha facilitado al doctorando un dispositivo que permite realizar la alimentación del vehículo eléctrico en modo 2 (este modo emplea un adaptador que incorpora dispositivos de seguridad y se comunica con el vehículo permitiendo ajustar la velocidad de recarga) y que ha sido necesario para los trabajos desarrollados. Se ha utilizado la red eléctrica como sistema de apoyo de la instalación fotovoltaica para permitir la recarga en el modo 2 que requiere más potencia que la proporcionada por el sistema fotovoltaico instalado. Se han analizado mediante simulación distintos regímenes de carga que se han estudiado experimentalmente en la instalación realizada, a la vez que se han hecho ensayos que se han reproducido mediante simulación con los mismos valores de radiación solar y temperatura con objeto de contrastar el modelo. Se han comparado los resultados experimentales con los obtenidos mediante simulación con objeto de caracterizar el comportamiento del sistema de acumulación (energía eléctrica suministrada y tensión de salida en las baterías) y del generador fotovoltaico (energía eléctrica fotovoltaica suministrada). Por último, se ha realizado un estudio económico de la instalación autónoma fotovoltaica ejecutada y simulada. En el mismo se ha planteado la utilización de fondos propios (como realmente se ha llevado a cabo) y la utilización de financiación, para determinar dos posibles escenarios que pudieran ser de utilidad a un propietario de vehículo eléctrico. Se han comparado los resultados obtenidos en los dos escenarios propuestos del estudio económico del sistema, en cuanto a los parámetros de tiempo de retorno de la inversión, valor actual neto de la inversión y tasa interna de retorno de la misma. Las conclusiones técnicas obtenidas, permiten la utilización del sistema con los modos de carga ensayados y otro tipo de cargas que aprovechen la generación eléctrica del sistema. Las baterías ofrecen mejor comportamiento cuando el aporte fotovoltaico está presente, pero no considera adecuado la conexión de cargas elevadas a un sistema de acumulación de gel (plomo-acido) como el que se ha utilizado, debido al comportamiento de este tipo de baterías ante demandas de intensidad de corriente eléctrica elevadas. Por otra parte, el comportamiento de este tipo de baterías con valores de intensidad de corriente eléctrica inferiores a 10 A en ausencia de energía fotovoltaica, con el objetivo de utilizar la generación de energía eléctrica diaria acumulada en el sistema, sí resulta interesante y ofrece un buen comportamiento del sistema de acumulación. Las circunstancias actuales de mercado, que carece de sistemas de acumulación de litio con precios de compra interesantes, no han permitido poder experimentar este sistema de acumulación en la instalación autónoma fotovoltaica ejecutada, tampoco se ha podido obtener el favor de ningún fabricante para ello. Actualmente hay disponibles sistemas de acumulación en litio que no se comercializan en España y que serían adecuados para el sistema de acumulación de energía propuesto en este estudio, que deja abierta las puertas para futuros trabajos de investigación. Las conclusiones económicas obtenidas, rentabilizan el uso de una instalación autónoma fotovoltaica con consumo instantáneo, sin acumulación de energía eléctrica. El futuro de conexión a red por parte de estas instalaciones, cuando se regule, aportará un incentivo económico para rentabilizar con menos tiempo las instalaciones autónomas fotovoltaicas, esto también deja la puerta abierta a futuros trabajos de investigación. El sistema de acumulación de energía aporta el mayor peso económico de inversión en este tipo de instalaciones. La instalación estudiada aporta indicadores económicos que la hacen rentable, pero se necesitaría que los precios de acumulación de la energía en sistemas eficientes estén comprendidos entre 100-200 €/kWh para que el sistema propuesto en este trabajo resulte atractivo a un potencial propietario de un vehículo eléctrico. ABSTRACT The current energy situation is untenable; it poses a scenario next focused on reaching a sustainable energy future, to allow economic development and social welfare. The environmental current situation is affected directly by the combustion of fossil fuels that in 2013 constituted 81 % of the primary energy used by the human being and they are the principal source human of greenhouse gases. The reports of the IPCC2, they reveal that the climate change has consolidated during the last years and in the conference of the UNO on climate change of Paris that will be celebrated at the end of 2015, there is claimed that the governments sign a universal agreement to limit the emission of greenhouse gases and to prevent that the increase of the global average temperature overcomes them 2°C. On the other hand, inside the cities it is specially worrying, for his direct effect on the human health, the environmental impact produced by the NOx emissions that generate the persons' transport and goods. The sector of the transport was responsible in 2012 of 27,9 % of the final consumption of energy. Once exposed the scenario and present environmental energy, in this thesis, it has analyzed the efficiency of an autonomous photovoltaic system for charging electric vehicles, and the use of the same with other workloads, with the objective to maximize the electrical energy generated and contribute to the use of clean energy that does not produce environmental impact. Since the first step for the development of the thesis did to itself a study of previous works beginning for the first applications of the photovoltaic power in the solar vehicles later to go on to more recent works focused on the power supply to the electrical vehicles. Also this study was done on the methodologies of simulation in the photovoltaic systems and in the shaped one of different components. Later they were chosen, inside the wide existing offer on the market, the components with technical characteristics more adapted for this type of facilities and for the needs that try to cover. From the technical parameters of the components chosen to form the autonomous installation and using models confirmed of different components, a model of simulation has developed in computer of the complete system with which simulations have been done by different manners of demand of electric power, according to the available manners of load in the electrical vehicle for single-phase alternating current of 230 V. Also there have been simulated different sizes of the photovoltaic generator and of the system of accumulation of electric power to be able to determine the influence of these parameters in the energy balances of the system. Using own resources the PhD student has realized a real installation of a photovoltaic system that includes system of accumulation and investing in a building of his property. For the accomplishment of the thesis, The Foundation of Promotion and Industrial Innovation (F2I2) it has facilitated to the PhD student a device that allows to realize the supply of the electrical vehicle in way 2 (this way uses an adapter that incorporates safety devices and communicates with the vehicle allowing to fit the speed of recharges) and that has been necessary for the developed works. The electrical network has been in use as system of support of the photovoltaic installation for allowing it her recharges in the way 2 that more power needs that provided by the photovoltaic installed system. There have been analyzed by means of simulation different rate of load that have been studied experimentally in the realized installation, simultaneously that have done to themselves tests that have reproduced by means of simulation with the same values of solar radiation and temperature in order the model contrasted. The experimental results have been compared by the obtained ones by means of simulation in order to characterize the behavior of the system of accumulation (supplied electric power and tension of exit in the batteries) and of the photovoltaic generator (photovoltaic supplied electric power). Finally, there has been realized an economic study of the autonomous photovoltaic executed and simulated installation. In the same one there has appeared the utilization of own funds (since really it has been carried out) and the utilization of financing, to determine two possible scenes that could be of usefulness to an owner of electrical vehicle. There have been compared the results obtained in both scenes proposed of the economic study of the system, as for the parameters of time of return of the investment, current clear value of the investment and rate hospitalizes of return of the same one. The technical obtained conclusions, they make the utilization of the system viable with the manners of load tested and another type of loads of that they take advantage the electrical generation of the system. The batteries offer better behavior when the photovoltaic contribution is present, but he does not consider to be suitable the connection of loads risen up to a system of accumulation of gel (lead - acid) as the one that has been in use, due to the behavior of this type of batteries before demands of intensity of electrical current raised. On the other hand, the behavior of this type of batteries with low values of intensity of electrical current to 10 To in absence of photovoltaic power, with the aim to use the generation of daily electric power accumulated in the system, yes turns out to be interesting and offers a good behavior of the system of accumulation. The current circumstances of market, which lacks systems of accumulation of lithium with interesting purchase prices, have not allowed to be able to experience this system of accumulation in the autonomous photovoltaic executed installation, neither one could have obtained the favor of any manufacturer for it. Nowadays there are available systems of accumulation in lithium that is not commercialized in Spain and that they would be adapted for the system of accumulation of energy proposed in this study, which makes the doors opened for future works of investigation. The economic obtained conclusions; they make more profitable the use of an autonomous photovoltaic installation with instantaneous consumption, without accumulation of electric power. The future of connection to network on the part of these facilities, when it is regulated, will contribute an economic incentive to make profitable with less time the autonomous photovoltaic facilities, this also leaves the door opened for future works of investigation. The system of accumulation of energy contributes the major economic weight of investment in this type of facilities. The studied installation contributes economic indicators that make her profitable, but it would be necessary that the prices of accumulation of the energy in efficient systems are understood between 100-200 € in order that the system proposed in this work turns out to be attractive to a proprietary potential of an electrical vehicle.