Maintaining distances with the engineer: patterns of coexistence in plant communities beyond the patch-bare dichotomy

Two-phase plant communities with an engineer conforming conspicuous patches and affecting the performance and patterns of coexisting species are the norm under stressful conditions. To unveil the mechanisms governing coexistence in these communities at multiple spatial scales, we have developed a new point-raster approach of spatial pattern analysis, which was applied to a Mediterranean high mountain grassland to show how Festuca curvifolia patches affect the local distribution of coexisting species. We recorded 22 111 individuals of 17 plant perennial species. Most coexisting species were negatively associated with F. curvifolia clumps. Nevertheless, bivariate nearest-neighbor analyses revealed that the majority of coexisting species were confined at relatively short distances from F. curvifolia borders (between 0-2 cm and up to 8 cm in some cases). Our study suggests the existence of a fine-scale effect of F. curvifolia for most species promoting coexistence through a mechanism we call 'facilitation in the halo'. Most coexisting species are displaced to an interphase area between patches, where two opposite forces reach equilibrium: attenuated severe conditions by proximity to the F. curvifolia canopy (nutrient-rich islands) and competitive exclusion mitigated by avoiding direct contact with F. curvifolia.

Desarrollo de un modelo de formación del valor inmobiliario en áreas de crecimiento suburbano. Aplicación a la comarca de la Vega Baja del Segura en el litoral alicantino

Una de las principales líneas de investigación de la economía urbana es el comportamiento del mercado inmobiliario y sus relaciones con la estructura territorial. Dentro de este contexto, la reflexión sobre el significado del valor urbano, y abordar su variabilidad, constituye un tema de especial importancia, dada la relevancia que ha supuesto y supone la actividad inmobiliaria en España. El presente estudio ha planteado como principal objetivo la identificación de aquellos factores, ligados a la localización que explican la formación del valor inmobiliario y justifican su variabilidad. Definir este proceso precisa de una evaluación a escala territorial estableciendo aquellos factores de carácter socioeconómico, medioambiental y urbanístico que estructuran el desarrollo urbano, condicionan la demanda de inmuebles y, por tanto, los procesos de formación de su valor. El análisis se centra en valores inmobiliarios residenciales localizados en áreas litorales donde la presión del sector turístico ha impulsado un amplio. Para ello, el ámbito territorial seleccionado como objeto de estudio se sitúa en la costa mediterránea española, al sur de la provincia de Alicante, la comarca de la Vega Baja del Segura. La zona, con una amplia diversidad ecológica y paisajística, ha mantenido históricamente una clara distinción entre espacio urbano y espacio rural. Esta dicotomía ha cambiado drásticamente en las últimas décadas, experimentándose un fuerte crecimiento demográfico y económico ligado a los sectores turístico e inmobiliario, aspectos que han tenido un claro reflejo en los valores inmobiliarios. Este desarrollo de la comarca es un claro ejemplo de la política expansionista de los mercados de suelo que ha tenido lugar en la costa española en las dos últimas décadas y que derivado en la regeneración de un amplio tejido suburbano. El conocimiento del marco territorial ha posibilitado realizar un análisis de variabilidad espacial mediante un tratamiento masivo de datos, así como un análisis econométrico que determina los factores que se valoran positivamente y negativamente por el potencial comprador. Estas relaciones permiten establecer diferentes estructuras matemáticas basadas en los modelos de precios hedónicos, que permiten identificar rasgos diferenciales en los ámbitos económico, social y espacial y su incidencia en el valor inmobiliario. También se ha sistematizado un proceso de valoración territorial a través del análisis del concepto de vulnerabilidad estructural, entendido como una situación de fragilidad debida a circunstancias tanto sociales como económicas, tanto actual como de tendencia en el futuro. Actualmente, esta estructura de demanda de segunda residencia y servicios ha mostrado su fragilidad y ha bloqueado el desarrollo económico de la zona al caer drásticamente la inversión en el sector inmobiliario por la crisis global de la deuda. El proceso se ha agravado al existir un tejido industrial marginal al que no se ha derivado inversiones importantes y un abandono progresivo de las explotaciones agropecuarias. El modelo turístico no sería en sí mismo la causa del bloqueo del desarrollo económico comarcal, sino la forma en que se ha implantado en la Costa Blanca, con un consumo del territorio basado en el corto plazo, poco respetuoso con aspectos paisajísticos y medioambientales, y sin una organización territorial global. Se observa cómo la vinculación entre índices de vulnerabilidad y valor inmobiliario no es especialmente significativa, lo que denota que las tendencias futuras de fragilidad no han sido incorporadas a la hora de establecer los precios de venta del producto inmobiliario analizado. El valor muestra una clara dependencia del sistema de asentamiento y conservación de las áreas medioambientales y un claro reconocimiento de tipologías propias del medio rural aunque vinculadas al sector turístico. En la actualidad, el continuo descenso de la demanda turística ha provocado una clara modificación en la estructura poblacional y económica. Al incorporar estas modificaciones a los modelos especificados podemos comprobar un verdadero desmoronamiento de los valores. Es posible que el remanente de vivienda construida actualmente vaya dirigido a un potencial comprador que se encuentra en retroceso y que se vincula a unos rasgos territoriales ya no existentes. Encontrar soluciones adaptables a la oferta existente, implica la viabilidad de renovación del sistema poblacional o modificaciones a nivel económico. La búsqueda de respuestas a estas cuestiones señala la necesidad de recanalizar el desarrollo, sin obviar la potencialidad del ámbito. SUMMARY One of the main lines of research regarding the urban economy focuses on the behavior of the real estate market and its relationship to territorial structure. Within this context, one of the most important themes involves considering the significance of urban property value and dealing with its variability, particularly given the significant role of the real estate market in Spain, both in the past and present. The main objective of this study is to identify those factors linked to location, which explain the formation of property values and justify their variability. Defining this process requires carrying out an evaluation on a territorial scale, establishing the socioeconomic, environmental and urban planning factors that constitute urban development and influence the demand for housing, thereby defining the processes by which their value is established. The analysis targets residential real estate values in coastal areas where pressure from the tourism industry has prompted large-scale transformations. Therefore, the focal point of this study is an area known as Vega Baja del Segura, which is located on the Spanish Mediterranean coast in southern Alicante (province). Characterized by its scenic and ecological diversity, this area has historically maintained a clear distinction between urban and rural spaces. This dichotomy has drastically changed in past decades due to the large increase in population attributed to the tourism and real estate markets – factors which have had a direct effect on property values. The development of this area provides a clear example of the expansionary policies which have affected the housing market on the coast of Spain during the past two decades, resulting in a large increase in suburban development. Understanding the territorial framework has made it possible to carry out a spatial variability analysis through massive data processing, as well as an econometric analysis that determines the factors that are evaluated positively and negatively by potential buyers. These relationships enable us to establish different mathematical systems based on hedonic pricing models that facilitate the identification of differential features in the economic, social and spatial spheres, and their impact on property values. Additionally, a process for land valuation was established through an analysis of the concept of structural vulnerability, which is understood to be a fragile situation resulting from either social or economic circumstances. Currently, this demand structure for second homes and services has demonstrated its fragility and has inhibited the area’s economic development as a result of the drastic fall in investment in the real estate market, due to the global debt crisis. This process has been worsened by the existence of a marginal industrial base into which no important investments have been channeled, combined with the progressive abandonment of agricultural and fishing operations. In and of itself, the tourism model did not inhibit the area’s economic development, rather it is the result of the manner in which it was implemented on the Costa Brava, with a land consumption based on the short-term, lacking respect for landscape and environmental aspects and without a comprehensive organization of the territory. It is clear that the link between vulnerability indexes and property values is not particularly significant, thereby indicating that future fragility trends have not been incorporated into the problem in terms of establishing the sale prices of the analyzed real estate product in question. Urban property values are clearly dependent on the system of development and environmental conservation, as well as on a clear recognition of the typologies that characterize rural areas, even those linked to the tourism industry. Today, the continued drop in tourism demand has provoked an obvious modification in the populational and economic structures. By incorporating these changes into the specified models, we can confirm a real collapse in values. It’s possible that the surplus of already-built homes is currently being marketed to a potential buyer who is in recession and linked to certain territorial characteristics that no longer exist. Finding solutions that can be adapted to the existing offer implies the viability of renewing the population system or carrying out modifications on an economic level. The search for answers to these questions suggests the need to reform the development model, without leaving out an area’s potentiality.

Reality bites: Documentary photography and architectural realism = Fragmentos de realidad: Fotografía documental y realismo en arquitectura

En el día de hoy nos enfrentamos a una serie de desafíos económicos, geopolíticos y ambientales que apuntan hacia una transformación profunda del mundo tal y como lo conocemos. La arquitectura esta – siempre lo ha estado – imbricada en todos estos problemas. En nuestra actual condición de recursos limitados e injusticia global surge la necesidad de superar la dicotomía entre progreso y tradición, entre innovación y preservación – la urgencia de redefinir incluso cada uno de estos términos. Los tipos de crisis que encaramos ahora no se resolverán con mas tecnología y más crecimiento – se necesita también una profunda reevaluación de nuestros sistemas de valores e incluso de nuestra sensibilidad. En este contexto, la humilde contribución de esta tesis consiste en proponer la idea de un realismo en arquitectura, entendido como una actitud progresista y atenta a lo que ya existe, dispuesta a abrir los ojos al presente, a las condiciones y los problemas reales que nos rodean. Pensando en esta idea, resulta evidente que si bien el realismo carece de una definición clara en el campo de la arquitectura hoy, cuenta sin embargo con numerosos precedentes parciales, entre ellos algunos de los más notorios episodios de la historia de la arquitectura reciente. Al intentar confeccionar una lista provisional de arquitectos realistas en el último siglo, otro hecho se nos presenta: muchos, por no decir todos estos arquitectos, comparten una fijación por la fotografía, bien apropiándose del trabajo de fotógrafos contemporáneos, bien tomando sus propias imágenes como una forma de mirar fuera de sus estudios e incorporar la realidad del medio construido a sus proyectos. Parece entonces lógico pensar que la arquitectura, como disciplina visual, ha acudido a otra disciplina visual en búsqueda de su propia respuesta al problema del realismo – dentro de este campo la fotografía reverbera con la arquitectura especialmente, ya que ambas son consideradas simultáneamente como practicas utilitarias y como parte de las bellas artes. Parece entonces lógico el organizar la investigación como una serie de casos, con la esperanza de que la acumulación de diversas instancias en las que la arquitectura ha acudido a la fotografía en su búsqueda de un realismo arrojara luz sobre las ideas más generales a debate. Por tanto, cada uno de los episodios en este texto se examina en sus propios términos, si bien una serie de interconexiones emergen a medida que el estudio procede con un suave orden cronológico. Hacia el final del texto cuestiones más grandes recobran protagonismo, a medida que las repercusiones políticas de nuestro estudio se hacen más patentes y comenzamos a interrogar las implicaciones contemporáneas y el potencial futuro de nuestra discusión sobre el realismo. ABSTRACT Today we are faced with a series of economic, geopolitical and environmental challenges that outline a deep transformation of the world as we know it. Architecture is – it has always been – ingrained in all of these problems. In our current condition of limited resources and global inequalities there is a necessity to overcome the dichotomy between progress and tradition, between innovation and preservation – an urgency to even redefine these terms altogether. The types of crises that we are facing will not be solved with more technology and more growth – a deep reevaluation of our systems of values and our sensibilities are also needed. In this context, the humble contribution of this text is to put forward the idea of an architectural realism, understood as an attitude that is both progressive and attentive to what is already in place, willing to open its eyes to the present and accept the real conditions and problems around us. In thinking about this prospect, it immediately becomes apparent that even if realism lacks a clear definition in the field of architecture today, there are numerous partial precedents for it, among them some of the most notorious episodes in the recent history of architecture. In crafting a tentative list of realist architects in the last century, another realization takes place: many, not to say all of these architects, have had a fixation with photography, either appropriating the work of contemporary photographers or taking photographs themselves as a way to look out their windows and bring the reality of the built environment into their practices. It seems then logical to think that architecture, as a visual discipline, has looked to other visual disciplines in search for its own take on the problem of realism – within this field, photography specially resonates with architecture, since both are regarded simultaneously as utilitarian practices and belonging to the fine arts. The idea then becomes to organize the research as a series of cases, with the hope that the accumulation of diverse instances in which architecture has approached photography in its realist drive will shed some light on the larger ideas at stake. Therefore, each of the episodes in this text is examined on its own terms, with a series of interconnections slowly emerging as our survey proceeds with a soft chronologic order. Towards the end of the study, larger issues regain relevance as the political repercussions of our inquiry become more pressing and we start to question the contemporary implications and future potentials of our discussion on realism.