Desarrollo de un modelo de predimensionado de costes de construcción en el proyecto arquitectónico

El objetivo de la presente investigación es el desarrollo de un modelo de cálculo rápido, eficiente y preciso, para la estimación de los costes finales de construcción, en las fases preliminares del proyecto arquitectónico. Se trata de una herramienta a utilizar durante el proceso de elaboración de estudios previos, anteproyecto y proyecto básico, no siendo por tanto preciso para calcular el “predimensionado de costes” disponer de la total definición grafica y literal del proyecto. Se parte de la hipótesis de que en la aplicación práctica del modelo no se producirán desviaciones superiores al 10 % sobre el coste final de la obra proyectada. Para ello se formulan en el modelo de predimensionado cinco niveles de estimación de costes, de menor a mayor definición conceptual y gráfica del proyecto arquitectónico. Los cinco niveles de cálculo son: dos que toman como referencia los valores “exógenos” de venta de las viviendas (promoción inicial y promoción básica) y tres basados en cálculos de costes “endógenos” de la obra proyectada (estudios previos, anteproyecto y proyecto básico). El primer nivel de estimación de carácter “exógeno” (nivel .1), se calcula en base a la valoración de mercado de la promoción inmobiliaria y a su porcentaje de repercusión de suelo sobre el valor de venta de las viviendas. El quinto nivel de valoración, también de carácter “exógeno” (nivel .5), se calcula a partir del contraste entre el valor externo básico de mercado, los costes de construcción y los gastos de promoción estimados de la obra proyectada. Este contraste entre la “repercusión del coste de construcción” y el valor de mercado, supone una innovación respecto a los modelos de predimensionado de costes existentes, como proceso metodológico de verificación y validación extrínseca, de la precisión y validez de las estimaciones resultantes de la aplicación práctica del modelo, que se denomina Pcr.5n (Predimensionado costes de referencia con .5niveles de cálculo según fase de definición proyectual / ideación arquitectónica). Los otros tres niveles de predimensionado de costes de construcción “endógenos”, se estiman mediante cálculos analíticos internos por unidades de obra y cálculos sintéticos por sistemas constructivos y espacios funcionales, lo que se lleva a cabo en las etapas iniciales del proyecto correspondientes a estudios previos (nivel .2), anteproyecto (nivel .3) y proyecto básico (nivel .4). Estos cálculos teóricos internos son finalmente evaluados y validados mediante la aplicación práctica del modelo en obras de edificación residencial, de las que se conocen sus costes reales de liquidación final de obra. Según va evolucionando y se incrementa el nivel de definición y desarrollo del proyecto, desde los estudios previos hasta el proyecto básico, el cálculo se va perfeccionando en su nivel de eficiencia y precisión de la estimación, según la metodología aplicada: [aproximaciones sucesivas en intervalos finitos], siendo la hipótesis básica como anteriormente se ha avanzado, lograr una desviación máxima de una décima parte en el cálculo estimativo del predimensionado del coste real de obra. El cálculo del coste de ejecución material de la obra, se desarrolla en base a parámetros cúbicos funcionales “tridimensionales” del espacio proyectado y parámetros métricos constructivos “bidimensionales” de la envolvente exterior de cubierta/fachada y de la huella del edificio sobre el terreno. Los costes funcionales y constructivos se ponderan en cada fase del proceso de cálculo con sus parámetros “temáticos/específicos” de gestión (Pg), proyecto (Pp) y ejecución (Pe) de la concreta obra presupuestada, para finalmente estimar el coste de construcción por contrata, como resultado de incrementar al coste de ejecución material el porcentaje correspondiente al parámetro temático/especifico de la obra proyectada. El modelo de predimensionado de costes de construcción Pcr.5n, será una herramienta de gran interés y utilidad en el ámbito profesional, para la estimación del coste correspondiente al Proyecto Básico previsto en el marco técnico y legal de aplicación. Según el Anejo I del Código Técnico de la Edificación (CTE), es de obligado cumplimiento que el proyecto básico contenga una “Valoración aproximada de la ejecución material de la obra proyectada por capítulos”, es decir , que el Proyecto Básico ha de contener al menos un “presupuesto aproximado”, por capítulos, oficios ó tecnologías. El referido cálculo aproximado del presupuesto en el Proyecto Básico, necesariamente se ha de realizar mediante la técnica del predimensionado de costes, dado que en esta fase del proyecto arquitectónico aún no se dispone de cálculos de estructura, planos de acondicionamiento e instalaciones, ni de la resolución constructiva de la envolvente, por cuanto no se han desarrollado las especificaciones propias del posterior proyecto de ejecución. Esta estimación aproximada del coste de la obra, es sencilla de calcular mediante la aplicación práctica del modelo desarrollado, y ello tanto para estudiantes como para profesionales del sector de la construcción. Como se contiene y justifica en el presente trabajo, la aplicación práctica del modelo para el cálculo de costes en las fases preliminares del proyecto, es rápida y certera, siendo de sencilla aplicación tanto en vivienda unifamiliar (aisladas y pareadas), como en viviendas colectivas (bloques y manzanas). También, el modelo es de aplicación en el ámbito de la valoración inmobiliaria, tasaciones, análisis de viabilidad económica de promociones inmobiliarias, estimación de costes de obras terminadas y en general, cuando no se dispone del proyecto de ejecución y sea preciso calcular los costes de construcción de las obras proyectadas. Además, el modelo puede ser de aplicación para el chequeo de presupuestos calculados por el método analítico tradicional (estado de mediciones pormenorizadas por sus precios unitarios y costes descompuestos), tanto en obras de iniciativa privada como en obras promovidas por las Administraciones Públicas. Por último, como líneas abiertas a futuras investigaciones, el modelo de “predimensionado costes de referencia 5 niveles de cálculo”, se podría adaptar y aplicar para otros usos y tipologías diferentes a la residencial, como edificios de equipamientos y dotaciones públicas, valoración de edificios históricos, obras de urbanización interior y exterior de parcela, proyectos de parques y jardines, etc….. Estas lineas de investigación suponen trabajos paralelos al aquí desarrollado, y que a modo de avance parcial se recogen en las comunicaciones presentadas en los Congresos internacionales Scieconf/Junio 2013, Rics‐Cobra/Septiembre 2013 y en el IV Congreso nacional de patología en la edificación‐Ucam/Abril 2014. ABSTRACT The aim of this research is to develop a fast, efficient and accurate calculation model to estimate the final costs of construction, during the preliminary stages of the architectural project. It is a tool to be used during the preliminary study process, drafting and basic project. It is not therefore necessary to have the exact, graphic definition of the project in order to be able to calculate the cost‐scaling. It is assumed that no deviation 10% higher than the final cost of the projected work will occur during the implementation. To that purpose five levels of cost estimation are formulated in the scaling model, from a lower to a higher conceptual and graphic definition of the architectural project. The five calculation levels are: two that take as point of reference the ”exogenous” values of house sales (initial development and basic development), and three based on calculation of endogenous costs (preliminary study, drafting and basic project). The first ”exogenous” estimation level (level.1) is calculated over the market valuation of real estate development and the proportion the cost of land has over the value of the houses. The fifth level of valuation, also an ”exogenous” one (level.5) is calculated from the contrast between the basic external market value, the construction costs, and the estimated development costs of the projected work. This contrast between the ”repercussions of construction costs” and the market value is an innovation regarding the existing cost‐scaling models, as a methodological process of extrinsic verification and validation, of the accuracy and validity of the estimations obtained from the implementation of the model, which is called Pcr.5n (reference cost‐scaling with .5calculation levels according to the stage of project definition/ architectural conceptualization) The other three levels of “endogenous” construction cost‐scaling are estimated from internal analytical calculations by project units and synthetic calculations by construction systems and functional spaces. This is performed during the initial stages of the project corresponding to preliminary study process (level.2), drafting (level.3) and basic project (level.4). These theoretical internal calculations are finally evaluated and validated via implementation of the model in residential buildings, whose real costs on final payment of the works are known. As the level of definition and development of the project evolves, from preliminary study to basic project, the calculation improves in its level of efficiency and estimation accuracy, following the applied methodology: [successive approximations at finite intervals]. The basic hypothesis as above has been made, achieving a maximum deviation of one tenth, in the estimated calculation of the true cost of predimensioning work. The cost calculation for material execution of the works is developed from functional “three‐dimensional” cubic parameters for the planned space and constructive “two dimensional” metric parameters for the surface that envelopes around the facade and the building’s footprint on the plot. The functional and building costs are analyzed at every stage of the process of calculation with “thematic/specific” parameters of management (Pg), project (Pp) and execution (Pe) of the estimated work in question, and finally the cost of contractual construction is estimated, as a consequence of increasing the cost of material execution with the percentage pertaining to the thematic/specific parameter of the projected work. The construction cost‐scaling Pcr.5n model will be a useful tool of great interest in the professional field to estimate the cost of the Basic Project as prescribed in the technical and legal framework of application. According to the appendix of the Technical Building Code (CTE), it is compulsory that the basic project contains an “approximate valuation of the material execution of the work, projected by chapters”, that is, that the basic project must contain at least an “approximate estimate” by chapter, trade or technology. This approximate estimate in the Basic Project is to be performed through the cost‐scaling technique, given that structural calculations, reconditioning plans and definitive contruction details of the envelope are still not available at this stage of the architectural project, insofar as specifications pertaining to the later project have not yet been developed. This approximate estimate of the cost of the works is easy to calculate through the implementation of the given model, both for students and professionals of the building sector. As explained and justified in this work, the implementation of the model for cost‐scaling during the preliminary stage is fast and accurate, as well as easy to apply both in single‐family houses (detached and semi‐detached) and collective housing (blocks). The model can also be applied in the field of the real‐estate valuation, official appraisal, analysis of the economic viability of real estate developments, estimate of the cost of finished projects and, generally, when an implementation project is not available and it is necessary to calculate the building costs of the projected works. The model can also be applied to check estimates calculated by the traditional analytical method (state of measurements broken down into price per unit cost details), both in private works and those promoted by Public Authorities. Finally, as potential lines for future research, the “five levels of calculation cost‐scaling model”, could be adapted and applied to purposes and typologies other than the residential one, such as service buildings and public facilities, valuation of historical buildings, interior and exterior development works, park and garden planning, etc… These lines of investigation are parallel to this one and, by way of a preview, can be found in the dissertations given in the International Congresses Scieconf/June 2013, Rics‐Cobra/September 2013 and in the IV Congress on building pathology ‐Ucam/April 2014.

Análisis comparativo y nuevas estimaciones de las tasas de rebase en obras marítimas en grandes profundidades

El rebase se define como el transporte de una cantidad importante de agua sobre la coronación de una estructura. Por tanto, es el fenómeno que, en general, determina la cota de coronación del dique dependiendo de la cantidad aceptable del mismo, a la vista de condicionantes funcionales y estructurales del dique. En general, la cantidad de rebase que puede tolerar un dique de abrigo desde el punto de vista de su integridad estructural es muy superior a la cantidad permisible desde el punto de vista de su funcionalidad. Por otro lado, el diseño de un dique con una probabilidad de rebase demasiado baja o nula conduciría a diseños incompatibles con consideraciones de otro tipo, como son las estéticas o las económicas. Existen distintas formas de estudiar el rebase producido por el oleaje sobre los espaldones de las obras marítimas. Las más habituales son los ensayos en modelo físico y las formulaciones empíricas o semi-empíricas. Las menos habituales son la instrumentación en prototipo, las redes neuronales y los modelos numéricos. Los ensayos en modelo físico son la herramienta más precisa y fiable para el estudio específico de cada caso, debido a la complejidad del proceso de rebase, con multitud de fenómenos físicos y parámetros involucrados. Los modelos físicos permiten conocer el comportamiento hidráulico y estructural del dique, identificando posibles fallos en el proyecto antes de su ejecución, evaluando diversas alternativas y todo esto con el consiguiente ahorro en costes de construcción mediante la aportación de mejoras al diseño inicial de la estructura. Sin embargo, presentan algunos inconvenientes derivados de los márgenes de error asociados a los ”efectos de escala y de modelo”. Las formulaciones empíricas o semi-empíricas presentan el inconveniente de que su uso está limitado por la aplicabilidad de las fórmulas, ya que éstas sólo son válidas para una casuística de condiciones ambientales y tipologías estructurales limitadas al rango de lo reproducido en los ensayos. El objetivo de la presente Tesis Doctoral es el contrate de las formulaciones desarrolladas por diferentes autores en materia de rebase en distintas tipologías de diques de abrigo. Para ello, se ha realizado en primer lugar la recopilación y el análisis de las formulaciones existentes para estimar la tasa de rebase sobre diques en talud y verticales. Posteriormente, se llevó a cabo el contraste de dichas formulaciones con los resultados obtenidos en una serie de ensayos realizados en el Centro de Estudios de Puertos y Costas. Para finalizar, se aplicó a los ensayos de diques en talud seleccionados la herramienta neuronal NN-OVERTOPPING2, desarrollada en el proyecto europeo de rebases CLASH (“Crest Level Assessment of Coastal Structures by Full Scale Monitoring, Neural Network Prediction and Hazard Analysis on Permissible Wave Overtopping”), contrastando de este modo la tasa de rebase obtenida en los ensayos con este otro método basado en la teoría de las redes neuronales. Posteriormente, se analizó la influencia del viento en el rebase. Para ello se han realizado una serie de ensayos en modelo físico a escala reducida, generando oleaje con y sin viento, sobre la sección vertical del Dique de Levante de Málaga. Finalmente, se presenta el análisis crítico del contraste de cada una de las formulaciones aplicadas a los ensayos seleccionados, que conduce a las conclusiones obtenidas en la presente Tesis Doctoral. Overtopping is defined as the volume of water surpassing the crest of a breakwater and reaching the sheltered area. This phenomenon determines the breakwater’s crest level, depending on the volume of water admissible at the rear because of the sheltered area’s functional and structural conditioning factors. The ways to assess overtopping processes range from those deemed to be most traditional, such as semi-empirical or empirical type equations and physical, reduced scale model tests, to others less usual such as the instrumentation of actual breakwaters (prototypes), artificial neural networks and numerical models. Determining overtopping in reduced scale physical model tests is simple but the values obtained are affected to a greater or lesser degree by the effects of a scale model-prototype such that it can only be considered as an approximation to what actually happens. Nevertheless, physical models are considered to be highly useful for estimating damage that may occur in the area sheltered by the breakwater. Therefore, although physical models present certain problems fundamentally deriving from scale effects, they are still the most accurate, reliable tool for the specific study of each case, especially when large sized models are adopted and wind is generated Empirical expressions obtained from laboratory tests have been developed for calculating the overtopping rate and, therefore, the formulas obtained obviously depend not only on environmental conditions – wave height, wave period and water level – but also on the model’s characteristics and are only applicable in a range of validity of the tests performed in each case. The purpose of this Thesis is to make a comparative analysis of methods for calculating overtopping rates developed by different authors for harbour breakwater overtopping. First, existing equations were compiled and analysed in order to estimate the overtopping rate on sloping and vertical breakwaters. These equations were then compared with the results obtained in a number of tests performed in the Centre for Port and Coastal Studies of the CEDEX. In addition, a neural network model developed in the European CLASH Project (“Crest Level Assessment of Coastal Structures by Full Scale Monitoring, Neural Network Prediction and Hazard Analysis on Permissible Wave Overtopping“) was also tested. Finally, the wind effects on overtopping are evaluated using tests performed with and without wind in the physical model of the Levante Breakwater (Málaga).