New Constructive Solutions to Improve Energy Efficiency in Existing Buildings and their Economic Viability

The improvement of energy efficiency in existing buildings is always a challenge due to their particular, and sometimes protected, constructive solutions. New constructive regulations in Spain leave a big undefined gap when a restoration is considered because they were developed for new buildings. However, rehabilitation is considered as an opportunity for many properties because it allows owners to obtain benefits from the use of the buildings. The current financial and housing crisis has turned society point of view to existing buildings and making them more efficient is one of the Spanish government’s aims. The economic viability of a rehabilitation action should take all factors into account: both construction costs and the future operative costs of the building must be considered. Nevertheless, the application of these regulations in Spain is left to the designer’s opinion and always under a subjective point of view. With the research work described in this paper and with the help of some case-studies, the cost of adapting an existing building to the new constructive regulations will be studied and Energetic Efficiency will be evaluated depending on how the investment is recovered. The interest of the research is based on showing how new constructive solutions can achieve higher levels of efficiency in terms of energy, construction and economy and it will demonstrate that Life Cycle Costing analysis can be a mechanism to find the advantages and disadvantages of using these new constructive solutions. Therefore, this paper has the following objectives: analysing constructive solutions in existing buildings - to establish a process for assessing total life cycle costs (LCC) during the planning stages with consideration of future operating costs - to select the most advantageous operating system – To determine the return on investment in terms of construction costs based on new techniques, the achieved energy savings and investment payback periods.

Gene Expression Profiling in Limb-Girdle Muscular Dystrophy 2A

Limb-girdle muscular dystrophy type 2A (LGMD2A) is a recessive genetic disorder caused by mutations in calpain 3 (CAPN3). Calpain 3 plays different roles in muscular cells, but little is known about its functions or in vivo substrates. The aim of this study was to identify the genes showing an altered expression in LGMD2A patients and the possible pathways they are implicated in. Ten muscle samples from LGMD2A patients with in which molecular diagnosis was ascertained were investigated using array technology to analyze gene expression profiling as compared to ten normal muscle samples. Upregulated genes were mostly those related to extracellular matrix (different collagens), cell adhesion (fibronectin), muscle development (myosins and melusin) and signal transduction. It is therefore suggested that different proteins located or participating in the costameric region are implicated in processes regulated by calpain 3 during skeletal muscle development. Genes participating in the ubiquitin proteasome degradation pathway were found to be deregulated in LGMD2A patients, suggesting that regulation of this pathway may be under the control of calpain 3 activity. As frizzled-related protein (FRZB) is upregulated in LGMD2A muscle samples, it could be hypothesized that β-catenin regulation is also altered at the Wnt signaling pathway, leading to an incorrect myogenesis. Conversely, expression of most transcription factor genes was downregulated (MYC, FOS and EGR1). Finally, the upregulation of IL-32 and immunoglobulin genes may induce the eosinophil chemoattraction explaining the inflammatory findings observed in presymptomatic stages. The obtained results try to shed some light on identification of novel therapeutic targets for limb-girdle muscular dystrophies

Process of Expropriation of Buildings for the Construction of the New Dock of the Port of Cartagena (Spain) in the 18th Century

The need of the Bourbon monarchy to build a Naval Base in the Bay of Cartagena (Spain) during the eighteenth century, implied performing various actions on the environment which allowed the construction of the new dock. One of the priority actions was the transformation of the watershed of the streams that flowed into Mandaraches´s sea. For this reason, a dike was designed and constructed in the northern part of the city. The design of this great work, which was designed as a fortification of the city, was subject to considerable uncertainties. Its proximity to the city involved the demolition of several buildings in the San Roque´s neighborhood. The greater or lesser number of affected buildings and the value of the just indemnification for the expropriation of them, become decisive factors to determine if the work was viable for the Royal Estate or not.

El valor estable de la vivienda a efecto hipotecario no existe

Entrevista sobre la valoración inmobiliaria a efectos hipotecarios

Las decisiones de proyecto y los costes de construcción en la vivienda rural, aplicado al estudio de la vivienda autopromovida en la provincia de Cáceres

En la coyuntura actual, en la que existe por un lado, exceso en la oferta de vivienda (de alto precio o de segunda residencia), y aparece por otro demanda de vivienda (de bajo precio y/o social), el mercado inmobiliario se encuentra paradójicamente bloqueado. Así, surge esta investigación como fruto de este momento histórico, en el cual se somete a debate económico el producto vivienda, no solo como consecuencia de la profunda crisis económica, sino también para la correcta gestión de los recursos desde el punto de vista de lo eficiente y sostenible. Se parte de la hipótesis de que es necesario determinar un estimador de costes de construcción de vivienda autopromovida como una de las soluciones a la habitación en el medio rural de Extremadura, para lo cual se ha tomado como modelo de análisis concretamente la Vivienda Autopromovida subvencionada por la Junta de Extremadura en el marco de la provincia de Cáceres. Con esta investigación se pretende establecer una herramienta matemática precisa que permita determinar la inversión a los promotores, el posible margen de beneficios a los contratistas y el valor real de la garantía en el préstamo a las entidades financieras. Pero el objetivo de mayor proyección social de esta investigación consiste en facilitar una herramienta sencilla a la Junta de Extremadura para que pueda establecer las ayudas de una manera proporcional. De este modo se ayuda a optimizar los recursos, lo cual en época de crisis resulta aun más acuciante, ya que conociendo previamente y con bastante exactitud el importe de las obras se pueden dirigir las ayudas de forma proporcional a las necesidades reales de la ejecución. De hecho, ciertas características difíciles de cuantificar para determinar las ayudas en materia de vivienda, como la influencia del número de miembros familiares o la atención a la discapacidad, se verían contempladas de forma indirecta en el coste estimado con el método aquí propuesto, ya que suponen siempre un aumento de las superficies construidas y útiles, de los huecos de fachadas o del tamaño de locales húmedos y por tanto se contemplan en la ecuación del modelo determinado. Por último, contar con un estimador de costes potencia la forma de asentamiento de la construcción mediante autopromocion de viviendas ya que ayuda a la toma de decisiones al particular, subvencionado o no. En efecto, la herramienta es valida en cierta medida para cualquier autopromocion, constituye un sistema de construcción con las menores posibilidades especulativas y lo más sostenible, es abundante en toda Extremadura, y consigue que el sector de la construcción sea un sistema más eficiente al optimizar su proceso económico de producción. SUMMARY Under the present circumstances, in which there is, on one hand, an excess in the supply of housing (high-price or second-home), and on the other hand a demand for housing (low cost and/or social), paradoxically the property market is at a standstill. This research has come about as a result of this moment in time, in which the product: housing, is undergoing economic debate, not only on account of this serious economic crisis, but for the proper management of resources from the point of view of efficiency and sustainability. A building-costs estimator for owner-developed housing is deemed necessary as one of the solutions for the rural environment that is Extremadura. To this end, it is the Owner-Developed House which has been taken as analysis model. It is subsidized by the Extremadura Regional Government in Caceres Province. This research establishes an accurate mathematical tool to work out the developers’ investment, the builder’s potential profit margin and the reality of the loan for the Financial Institution. But the result of most social relevance in this research is to provide the Extremadura Regional Government with a simple tool, so that it can draw up the Subventions proportionally. Thus, the resources are optimized, an even more vital matter in times of economic slump, due to the fact that if the cost of the building works is known with some accuracy beforehand, the subventions can be allocated in a way that is proportional to the real needs of execution. In fact certain elements related to housing subventions which are hard to quantify, such as the influence of number of family members or disability support, would be covered indirectly in cost estimate with the proposed method, since they inevitably involve an increase in built area, exterior wall openings and the size of plumbed rooms. As such they are covered in the determined model equation. Lastly, the availability of a cost-estimator reinforces the ownerdeveloped building model, since it assists decision-making by the individual, whether subsidized or not. This is because the tool is valid to some extent in any owner-development, and this building scheme, which is common in Extremadura, is the most sustainable, and the least liable to speculation. It makes the building sector more efficient by optimizing the economic production process.

La dimensión de la subjetividad en la formación del valor inmobiliario : aplicación del método de análisis de ecuaciones estructurales al mercado residencial de Lisboa

The discretionality and the appraisers’ subjectivity that characterize traditional real estate valuation are still allowed to take part in the formation of the asset price even when respecting international standards (EVS, IVS) or Appraisal Institution´s regulations (TEGOVA, RICS, etc.). The application of econometric and statistical methods to real estate valuation aims at the elimination of subjectivity on the appraisal process. But the unanswered question underneath this subject is the following: How important is the subjective component on real estate appraisal value formation? On this study Structural Equation Models (SEM) are used to determine the importance of the objective and subjective components on real estate valuation value formation as well as the weight of economic factors and the current economic context on real estate appraisal for mortgage purposes price formation. There were used two latent variables, Objective Component and Subjective Component, witch aggregate objective observed variables and subjective observed and unobserved variables, respectively. Factorial Exploratory Analysis is the statistical technique used in order to link the observed variables extracted from the valuation appraisal reports to the latent constructs derived from the theoretical model. SEM models were used to refine the model, eliminate non‐significant variables and to determine the weight of Objective and Subjective latent variables. These techniques were applied to a sample of over 11.000 real estate assets appraisal reports throughout the time period between November of 2006 and April of 2012. The real assets used on this study are located on Lisbon’s Metropolitan Area – “Grande Lisboa” –, Portugal. From this study, we conclude that Subjective Component has a considerable weight on real estate appraisal value formation and that the external factor Economic Situation has a very small impact on real estate appraisal value formation.

El análisis del coste del ciclo de vida y la evaluación de la intervención sostenible en el patrimonio arquitectónico

“Conseguir un equilibrio óptimo entre el coste y los resultados y producir el mínimo impacto posible en el patrimonio arquitectónico, utilizando los fondos disponibles de una manera racional” (ICOMOS, Principios, 1.6) constituyen objetivos clave en los procesos de intervención en el patrimonio arquitectónico para “lograr la eficiencia y efectividad de las propuestas adoptadas, teniendo en cuenta la viabilidad económica y los aspectos medioambientales y sociales de la sostenibilidad” (Nueva Carta de Atenas 2003). Este trabajo se propone revisar el coste del ciclo de vida, una herramienta prevista para el análisis de la viabilidad sostenible de todo tipo de actividades, como un enfoque para la evaluación de proyectos, estrategias y políticas, tanto públicas como privadas, de intervención en el patrimonio arquitectónico. Se propone así introducir el método en los procesos de toma de decisiones incorporando conceptos tales como la durabilidad, obsolescencia y ciclos de vida diferenciales de estructuras y elementos preexistentes y de materiales y sistemas tecnológicos innovadores, así como el impacto de las externalidades positivas en la reutilización de los espacios históricos a lo largo de su ciclo de vida.

El Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo una visión general

El Reglamento de valoraciones desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo estatal y articula los procedimientos técnicos necesarios para la aplicación de los métodos de que la Ley regula. Este trabajo expone los criterios de valoración en cada situación básica de suelo, realizando una discusión de las soluciones adoptadas, así como un análisis crítico de los problemas que plantea su aplicación práctica

Construction Cost Estimates for Residences in Spain: practical application of the Pcr.5n model

The construction cost estimation systems in Spain are undeveloped and, hence, infrequently used by technicians and professionals in the building sector. However, estimation of an approximate real cost prior to the execution of the work is compulsory under current legal regulations (Technical Building Code). Therefore, the development of research projects on construction cost estimation models such as the one described and demonstrated in this talk is extremely interesting.

Depreciación diferencial y estructura urbana : análisis tipológico de la edificción residencial en la almendra central de Madrid

En la práctica de la valoración inmobiliaria se han desarrollado diferentes métodos para la obtención del valor, ajustados a las características del bien a tasar. El procedimiento para la determinación del valor del inmueble difiere si se trata de un suelo vacante, o una vivienda de segunda mano. La aplicación de los distintos métodos técnicos de valoración necesita de información concreta sobre las condiciones del mercado. Sin embargo, esta información no siempre está disponible. Por ello, se hace precisa la búsqueda de procedimientos de valoración alternativos, que permitan aplicar métodos de valoración inusuales en los diferentes submercados. Por otra parte, la aplicación del método del coste y, más concretamente, la cuantificación de la depreciación, desvincula completamente la pérdida de valor de un inmueble de la localización del mismo. Esta tesis doctoral se plantea la búsqueda de un modelo que relacione la pérdida de valor con variables de localización, partiendo de la hipótesis de que tal relación existe, y además es determinante en la pérdida de valor. Para ello, se ha seleccionado un ámbito de análisis muy concreto, tipológica y geográficamente: la edificación residencial colectiva en la Almendra Central de Madrid. El espectro es suficientemente acotado como para ser abarcable, pero suficientemente complejo como para permitir la existencia de una variabilidad que permita extraer conclusiones de interés para el campo de la valoración inmobiliaria. Con carácter previo a la aplicación de un análisis econométrico, se ha estudiado en profundidad el proceso de formación del espacio urbano y la evolución de su tejido residencial. Se ha prestado especial atención a aquellos aspectos que pudieran ser más relevantes para la caracterización de la construcción, ya sea por factores de localización o cronológicos. En este sentido, se demostrará que es especialmente relevante la identificación de un edificio con una determinada época, y no tanto con su fecha de construcción. Esta relación no es lineal a lo largo del tiempo, identificándose periodos más penalizados, desde el punto de vista de la valoración. La utilización de modelos de precios hedónicos permite confirmar la estrecha relación entre el mercado secundario y el de obra nueva: tiene más peso en la cuantificación de la depreciación el valor de la vivienda nueva, que el estado de conservación del inmueble a valorar.

Herramientas de aprendizaje sobre la regulación legal del ejercicio profesional del arquitecto

Ponencia sobre la formación universitaria en la regulación legal de la arquitectura

Comportamiento segmentado del mercado inmobiliario y definición de patrones. Comportamiento segmentado del mercado inmobiliario y definición de patrones territoriales. Aplicación a la valoración de áreas periurbanas

La valoración de carácter masivo implica la modelización de un mercado que, en la mayor parte de los casos, se compone de un producto heterogéneo y con problemas de transparencia en el conocimiento de sus precios, así como de sus características intrínsecas y extrínsecas. Por ello, toda valoración masiva debe llevar implícita la sistematización de una organización coordinada y una jerarquía de los valores de mercado existentes en la realidad.

La imposibilidad material de valorar el suelo urbanizado edificado: una propuesta alternativa

Este trabajo se propone aportar una solución a una situación prácticamente insoluble: la aplicación práctica de lo dispuesto por la legislación estatal de suelo en relación con la valoración del suelo urbanizado edificado en muchos supuestos. Esta circunstancia conduce a lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha calificado, para una cuestión diferente, como la “imposibilidad material de aplicación del método previsto por la ley”, habilitando para resolver el problema una solución de “creación jurisprudencial”. Se lleva a cabo una demostración de la imposibilidad material de aplicar una norma concreta en una importante pluralidad de supuestos, proponiéndose una solución alternativa

Accidentes en el uso normal duelos edificios : el riesgo de deslizamiento en pavimentos dé zonas secas

El Código Técnico de la Edificación que se aprobó en 2006 reguló por primera vez el riesgo de caída debido al deslizamiento de los suelos (Documento Básico SUA Seguridad de utilización y accesibilidad). Mirando atrás, se observa que el CTE penaliza de forma importante la disposición de suelos pulidos en cualquier zona del edificio, aún en zonas secas, debido a que el ensayo de caracterización se realiza siempre en húmedo. Pero ¿es correcto este procedimiento? Si el riesgo considerado es el deslizamiento en el suelo seco ¿No sería más apropiado ensayar en seco? El presente trabajo analiza las fortalezas y debilidades del método de ensayo del péndulo de fricción y la posibilidad de realizarlo en seco utilizando para ello una campaña de ensayos de diversos tipos de suelo.

Los ajustes razonables en los edificios de vivienda : adaptación a las condiciones de accesibilidad

En la actualidad son muchos los edificios en los que se llevan a cabo intervenciones para la adaptación de la edificación existente a las nuevas demandas de calidad (habitabilidad, eficiencia energética, etc.). Entre ellas destacan las obras motivadas por las necesidades de accesibilidad en edificios de vivienda existentes, parque edificatorio mayor y con más dificultades de adaptación. Hay que señalar que en España, la tasa de personas con discapacidad que viven en sus casas se sitúa sobre el 8,5% en 2008,tasa que se verá incrementada por el progresivo aumento en la esperanza de vida y la disminución de los nacimientos. Por una parte, a consecuencia de la crisis financiera y económica internacional la legislación española ha desarrollado distintas herramientas para la reactivación del sector de la construcción a través del fomento de la rehabilitación de los edificios. Por otra parte, la intensa defensa de los derechos de las personas con discapacidad por parte de su colectivo (CERMI) ha conseguido establecer un nuevo objetivo desde la legislación estatal para enero de 2019: la adaptación de “todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables a las condiciones de accesibilidad”, incluso si no se tiene prevista la realización de obras en los mismos. El objetivo de este estudio es analizar “Qué se puede hacer” y “Qué es razonable hacer” conforme a la realidad construida y teniendo a la vista el próximo horizonte 2019.