Projecto de investimento imobiliário no edifício residencial no Estoril

Trabalho de Projecto para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil

O presente trabalho de projeto analisa o investimento de promoção num imóvel de habitação de luxo em Portugal, mais concretamente na zona de Cascais, com cerca de 60 anos. O seu principal objetivo é a obtenção de resultados que apoiem o Promotor na avaliação do seu interesse económico e financeiro e bem como dos riscos inerentes. Foram aplicados métodos de avaliação que possibilitam a determinação do presumível valor de transação do imóvel no estado actual através do Método Comparativo e Método do Rendimento. Com os mesmos métodos procurou se também avaliar o interesse potencial de dois cenários propostos de criação de valor, nomeadamente através da reabilitação do existente ou de demolição integral e construção nova com aumento da área construída. Após a determinação dos diversos valores actual e potenciais do imóvel para os cenários considerados, foi feita uma análise do investimento com base num mapa previsional de fluxos de caixa através de parâmetros correntes como o VAL e a TIR e assumindo pressupostos de rentabilização do capital investido em função do risco. Foram feitas também simulações de diferentes cenários e análises de sensibilidade à principais variáveis de custo e receita, bem como da estrutura de capital (fontes de financiamento), com a perspetiva de avaliar a rentabilidade dos capitais próprios e o risco inerente. No final, foram feitas recomendações e propostas ao promotor com base nos resultados obtidos, tendo em vista a viabilidade do investimento.

Abstract: This project focuses on the analysis of a property investment in Portugal, more precisely a luxury residential property in the Cascais area, about 60 years old. It aims at providing the property investment manager results and recommendations that support its own assessment of the underlying economic and financial interest and related risk. Different Valuation Methods were applied on the determination of the property value in itspresent condition and considering different future potential development scenarios. Namely,the Comparative and Income Method were used to appraise property market value in its present condition and the potential added value of rehabilitation and complete demolition with new onstrution and the increase of built area. After determining the market values on different real and potential scenarios, an extensive investment analysis using forecast discounted cash flow maps and assessing its viability by the evaluation of NPV and IRR. Moreover, simulations of different development scenarios were considered and also sensitivity analysis on the main independent variables and capital structure was undertaken in order to evaluate the return of own capital and the inherent risk. In the end, from the results obtained, several recommendations and proposals were made to the property investment manager concerning investment feasibility.