Reabilitação de um imóvel industrial em Marvila: projeto de investimento

Trabalho de Projeto para obtenção do grau de Mestre em Engenharia Civil

A análise de investimento é uma componente fundamental para uma reabilitação sustentável. Reabilitar um edifício não consiste apenas em intervir a nível físico, com soluções e técnicas construtivas adequadas, mas também em dotar o objeto de intervenção de características e modelos de utilização que permitam a continuidade do serviço prestado à sociedade em geral. Essa continuidade condiciona a existência edisponibilidade do financiamento para reabilitação, que na atual conjuntura não pode ficar exclusivamente a cargo do erário público, sendo que a incorporação do interesse privado, consubstancia a necessidade de um estudo de viabilidade económica e financeira. O projeto em causa diz respeito a um imóvel industrial devoluto localizado em Marvila, que apresenta debilidades ao nível do estado de conservação. Trata-se de um exemplo clássico de edifício onde a intervenção é necessária, para a preservação do património imóvel. A proposta de intervenção sobre o edifício é baseada num estudo da envolvente geográfica e análise aos segmentos de mercado imobiliário na zona, de onde resulta um modelo de utilização do imóvel, que é financeiramente viável e enquadrado a nível social no espaço onde está inserido. O modelo de exploração responde às necessidades locais da freguesia, e também à exigência de retorno do capital investido na reabilitação. A análise do investimento necessário à reabilitação do imóvel tem por base métodos de avaliação de imoveis, nomeadamente o método do valor residual associado à análise de cenários. De modo complementar, a análise de sensibilidade e a simulação de Monte Carlo, permitem quantificar o impacto de diferentes conjunturas de mercado sobre o projeto de investimento. Através da simulação de Monte Carlo a decisão de investir fica associada a uma probabilidade de sucesso, adicionalmente a análise de sensibilidade quantifica a contribuição de cada variável para a variação do resultado final. Os resultados obtidos refletem a conjuntura de mercado, e têm por base a informação disponível a nível do objeto de estudo e do mercado imobiliário.

Abstract: Investment analysis is a fundamental component to a sustainable rehabilitation. Urban rehabilitation is more than a technical improvement on a building, it must also implement the features and operational model that allows general society to continuously be able touse the asset. That continuity is crucial for investment to take place, which given the present economic situation cannot be entirely funded by local authorities; a private sector funding must be preceded by a feasibility study which will determinate the Return/Risk relation. This investment project, regards an abandoned industrial building located in Marvila (Lisbon), currently degraded, due to low maintenance and exposure to the natural elements. The propose intervention is made on a geographical and local real estate market study basis, that incidentally results on a building operational model that combines local social needs and financial feasibility. The investment analysis is based on real estate valuation methods, namely the residual method associated with a scenario analysis; complementarily the sensitivity analysis and Monte Carlo simulation, allows the quantification of different market scenarios impacton the investment project. Through the Monte Carlo simulation the investment decision is bond to a success probability, furthermore a sensitivity analysis evaluates the effect of each input variable on the output results. The investment analysis results reflect the current market situation, and are based on the available information concerning the case study and the real estate market.